Onsite-PPA: Ein Leitfaden für Eigentümer

– Ein Leitfaden für Gebäudeeigentümer

Onsite-PPA bieten Gebäudeeigentümern eine attraktive Möglichkeit, PV-Strom direkt an gewerbliche Mieter zu verkaufen, die Immobilie aufzuwerten und Mieter mit planbarem Grünstrom zu versorgen. Erfolgreiche Projekte erfordern ein geeignetes Messkonzept, die Beachtung energiewirtschaftlicher und steuerlicher Pflichten sowie klare Vertragsregelungen. Mit der richtigen Umsetzung lassen sich Onsite-PPA wirtschaftlich attraktiv und rechtssicher realisieren. Je nach Ressourcen und Präferenzen können Eigentümer zwischen kompletter Auslagerung (Contracting), Anlagenmiete oder professioneller Projektunterstützung durch mia energie wählen.

Was ist Onsite-PPA?

Ein Onsite-PPA (Power Purchase Agreement) ist ein Stromliefervertrag, bei dem der Strom direkt vor Ort erzeugt und genutzt wird, beispielsweise aus einer Photovoltaikanlage (PV-Anlage) auf dem Dach einer Gewerbeimmobilie. Der erzeugte Strom wird über interne Leitungen an die Mieter geliefert, ohne das öffentliche Stromnetz zu nutzen.

Abgrenzung:

Offsite-PPA: Strom aus Freiflächenanlagen wird über das öffentliche Netz geliefert und bilanziell zugeordnet.
Onsite-PPA: Strom wird lokal erzeugt und direkt genutzt.

Betriebsmodelle:

Vollversorgung (Mieterstrommodell): Mieter beziehen sowohl den PV-Strom als auch den Reststrom über den Mieterstromlieferanten.
Teilversorgung (klassisches Onsite-PPA oder Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung im Gewerbe):Der Eigentümer liefert nur den lokal erzeugten PV-Strom, während der Reststrom weiterhin vom externen Energieversorger bezogen wird.

PV-Anlage auf einem Bürogebäude / Gewerbe

Pflichten als Stromlieferant: Meldungen, Nachweise, Steuern

Wer PV-Strom an Dritte verkauft, wird im Strommarkt als Stromlieferant eingestuft. Dies zieht eine Reihe von energiewirtschaftlichen, steuerlichen und meldepflichtigen Verpflichtungen nach sich, die sorgfältig beachtet werden müssen. Im Folgenden geben wir einige wichtige Hinweise; für die konkrete Umsetzung und rechtssichere Ausgestaltung sollte jedoch immer Fachexpertise hinzugezogen werden.

MaStR-Registrierung: Jede PV-Anlage muss im Marktstammdatenregister (MaStR) der Bundesnetzagentur gemeldet werden. Die Registrierung ist verpflichtend und muss spätestens einen Monat nach Inbetriebnahme erfolgen.

EEG-Einspeisevergütung: Um die Vergütung für eingespeisten PV-Strom zu erhalten, muss der Betreiber vor Inbetriebnahme der Anlage einen Antrag beim zuständigen Netzbetreiber stellen. So wird sichergestellt, dass der überschüssige Strom korrekt erfasst und über die EEG-Laufzeit vergütet wird. Die Vergütung wird für 20 Jahre plus das Inbetriebnahmejahr gezahlt. Die Höhe hängt ab vom Inbetriebnahmedatum und der Anlagengröße.

Stromsteuer: Wer PV-Strom an Dritte verkauft, gilt als Stromlieferant und unterliegt grundsätzlich der Stromsteuer (2,05 ct/kWh). Zuständig ist das Hauptzollamt, das die Einhaltung der Stromsteuerpflicht überwacht, Anträge auf Befreiung prüft und die jährlichen Meldungen zu Stromlieferungen entgegennimmt.

Betreiber von Photovoltaikanlagen, die Strom an Dritte liefern, können unter bestimmten Voraussetzungen von der Stromsteuer befreit werden. Die wichtigsten Kriterien für eine Befreiung sind:

Erneuerbare Energien: Der erzeugte Strom muss aus erneuerbaren Energieträgern stammen.
Leistung der Anlage: Die elektrische Nennleistung der PV-Anlage darf nicht mehr als 2 Megawatt (MW) betragen.
Räumlicher Zusammenhang: Der Strom muss an Letztverbraucher geliefert werden, die sich im räumlichen Zusammenhang mit der Erzeugungsanlage befinden.

Kontaktpunkte mit dem Hauptzollamt: Der Betreiber einer PV-Anlage, der Strom an Dritte liefert, hat mehrere direkte Kontaktpunkte mit dem Hauptzollamt:

Initiale Registrierung: Jede Anlage muss spätestens einen Monat nach Inbetriebnahme beim regional zuständigen HZA angemeldet werden. Dies gilt auch wenn die Anlage von der Stromsteuer befreit ist.

Befreiungsantrag:

PV-Anlagen bis 1 MW Leistung sind automatisch stromsteuerbefreit; hier ist kein Antrag nötig. Wichtig: Auch wenn eine Stromsteuerbefreiung ohne Antrag gilt, bleibt die Pflicht zur Registrierung beim zuständigen Hauptzollamt sowie zur jährlichen Meldung der gelieferten Strommengen bestehen.
PV-Anlagen zwischen 1 MW und 2 MW können stromsteuerfrei betrieben werden, wenn ein Antrag beim HZA gestellt und genehmigt wird.

Jährliche Meldungen: Unabhängig von einer Steuerbefreiung muss jährlich eine Meldung der gelieferten Strommengen erfolgen.

Die regionale Zuständigkeit des HZA bestimmt, an welche Dienststelle der Antrag und die Meldungen gesendet werden müssen. So wird sichergestellt, dass Stromsteuerpflichten korrekt geprüft und Befreiungen rechtmäßig angewendet werden.

Umsatzsteuer: Stromlieferungen an Dritte unterliegen grundsätzlich der Umsatzsteuer. Die Kleinunternehmerregelung kann angewendet werden, solange Umsatzgrenzen eingehalten werden, ist aber oft unattraktiv, da Vorsteuerabzug entfällt.

Seit dem 1. Januar 2023 gilt auf die Lieferung und Installation von Photovoltaikanlagen einschließlich wesentlicher Komponenten wie Solarmodule, Wechselrichter und Batteriespeicher ein Nullsteuersatz gemäß § 12 Abs. 3 UStG. Diese Regelung gilt, wenn die PV-Anlage auf oder in der Nähe eines Gebäudes installiert wird.

Gewerbesteuer: Sobald Strom regelmäßig an Dritte geliefert wird – z. B. im Rahmen eines Onsite-PPA – wird der Betrieb als gewerbliche Tätigkeit eingestuft.

Betreiber kleiner PV-Anlagen können von der Gewerbesteuerbefreiung profitieren, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind:

Maximale installierte Bruttoleistung pro Einheit: 30 kWp
Gesamtleistung aller Anlagen eines Betreibers: 100 kWp

Diese Befreiung gilt auch bei Lieferung an Dritte und entlastet insbesondere natürliche Personen, die als Stromlieferanten auftreten.

Das Messkonzept

Bei der Abrechnung von PV-Strom an Dritte ist ein geeignetes Messkonzept entscheidend, um sowohl den verkauften Strom als auch die eingespeiste Menge korrekt zu erfassen. Dies ist notwendig für die Abrechnung mit den Stromabnehmern ebenso wie für die Nachweise gegenüber dem Hauptzollamt.

Für die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben muss das Messkonzept mit dem zuständigen Netzbetreiber abgestimmt und von ihm freigegeben werden. Dies stellt sicher, dass alle technischen und rechtlichen Anforderungen erfüllt sind.

Bei Gewerbeimmobilien mit einem Mieter wird mindestens ein bidirektionaler Zähler für Netzbezug und Überschusseinspeisung sowie ein Erzeugungszähler für die PV-Anlage benötigt. Wird Strom an mehrere Mieter geliefert, sind zusätzlich Unterzähler pro Mieter erforderlich. In diesem Fall sollte geprüft werden, welches Betriebsmodell am besten geeignet ist: Vollversorgung über das Mieterstrommodell oder Teilversorgung über das Gemeinschaftliche Gebäudeversorgungsmodell (GGV).

Abrechnung bei gewerblichen Voll- und Teilversorgungsmodellen

In gewerblichen PV-Stromprojekten mit mehreren Stromabnehmern (Mietern) müssen die Stromflüsse präzise erfasst werden, um Verbrauch und PV-Erzeugung korrekt abzurechnen. Dies gilt sowohl für die Vollversorgung im Mieterstrommodell als auch für die Teilversorgung nach GGV. Bei beiden Modellen empfiehlt sich daher eine verbrauchsgenaue Messung mithilfe von Smart Metern.

Virtuelles Messkonzept / Virtueller Summenzähler

Ein wichtiger Bestandteil des Messkonzepts ist der Summenzähler, der die Grundlage für die Bilanzierung bildet:

In der Vollversorgung (Mieterstrom) dient er dazu, die Gesamtbilanz von Erzeugung, Netzbezug und Verbrauch pro Mieter zu erfassen.
In der Teilversorgung (GGV) wird mit ihm die Gesamtproduktion der PV-Anlage erfasst und der anteilige Strombezug der einzelnen Mieter eindeutig zugeordnet.

Moderne Messkonzepte setzen zunehmend auf softwarebasierte Lösungen – den sogenannten virtuellen Summenzähler. Dieser aggregiert die Daten von Smart Metern, Erzeugungszählern und Netzbezug automatisch und ermöglicht:

Gesamtproduktion und Verbrauch je Mieter oder Einheit genau zu ermitteln.
Eigenverbrauch vs. Überschussstrom automatisch zu berechnen.
Automatisierte Abrechnungen zu erzeugen, ohne dass jede Zählerablesung manuell ausgewertet werden muss.

Der virtuelle Summenzähler ist zudem kosten- und platzsparend, da keine zusätzliche Hardware vor Ort installiert werden muss.

Verträge und Preisgestaltung

Onsite-PPAs bieten Gebäudeeigentümern die Möglichkeit, den erzeugten PV-Strom direkt an ihre Mieter zu liefern und damit zusätzliche Einnahmen zu erzielen.

Gewerbemieter mit gleichmäßigem Verbrauch sind für Onsite-PPA besonders ideal: Sie ermöglichen eine zuverlässige Abnahme des erzeugten PV-Stroms, reduzieren Überschüsse und sorgen für eine stabile Wirtschaftlichkeit.

Die Kombination mit E-Ladestationen auf dem Grundstück kann den Eigenverbrauch weiter steigern und zusätzliche Erlöse generieren. So wird der direkt genutzte Strom optimal verwertet, und die Anlage trägt aktiv zur Energiewende bei.

Überschüssiger PV-Strom, der von den Mietern nicht abgenommen wird, kann wie üblich ins öffentliche Netz eingespeist werden. Die Einnahmen aus der Einspeisung fließen dem Eigentümer zu, wobei eine Anmeldung beim Netzbetreiber für die EEG-Vergütung oder Direktvermarktung erforderlich ist.

Vertragsverhältnisse bei Onsite-PPA

Beim Onsite-PPA wird ein direktes Abkommen zwischen dem Gebäudeeigentümer (Stromerzeuger) und dem gewerblichen Stromabnehmer geschlossen. Typische Punkte, die im Vertrag geregelt werden sollten, sind:

Vertragsgegenstand: Lieferung von lokal erzeugtem PV-Strom an den Mieter oder Gewerbeabnehmer.
Laufzeit: Üblich sind mittelfristige bis langfristige Verträge (z. B. 5–15 Jahre), um Investitionskosten zu sichern.
Preisgestaltung: Der Strompreis kann fixiert, indexiert oder gestaffelt vereinbart werden. Transparenz über Erzeugung, Eigenverbrauch und Überschusseinspeisung ist entscheidend.
Messung und Abrechnung: Regelung, wie Zählerstände erfasst, abgelesen und abgerechnet werden – inkl. Unterzähler bei mehreren Mietern.

Ein gut aufgesetztes Vertragswerk schafft Klarheit für beide Parteien und bildet die Basis für einen wirtschaftlich sicheren Betrieb des Onsite-PPA.

Die Preisgestaltung für Onsite-PPAs sollte sorgfältig erfolgen, um sowohl für den Eigentümer als auch für die Mieter attraktiv zu sein. Zu berücksichtigende Aspekte sind:

On-Site PPA Verbrauch: Simulation des zu erwartenden Verbrauchs, um die Abnahmemenge des Mieters und den Netzeinspeisung realistisch einzuschätzen.
Marktanalyse: Untersuchung der aktuellen Strompreise und Prognosen für die kommenden Jahre.
Kostenstruktur: Berücksichtigung der Investitions-, Betriebs- und Wartungskosten der PV-Anlage.
Flexibilität: Möglichkeit zur Anpassung der Preise an Marktbedingungen, jedoch unter Berücksichtigung der Interessen der Mieter.

Umsetzung eines Onsite-PPA-Projekts

Die Realisierung eines Onsite-PPA-Projekts kann je nach Kapazitäten, Erfahrung und Risikobereitschaft des Gebäudeeigentümers flexibel gestaltet werden, von kompletter Eigenregie bis zur vollständigen Auslagerung. mia energie bietet drei Modelle, um Eigentümer optimal zu unterstützen:

1. Dienstleistung „Abwicklung“

Vorgehen: Der Gebäudeeigentümer führt die Investition und Eigentümerschaft selbst. mia energie unterstützt professionell bei Projektierung, und übernimmt operative Aufgaben wie Messstellenbetrieb, Vertragsvorlagen, Meldepflichten, Stromabrechnung und Wechselprozessen.
Vorteile: Eigentümer behält maximale Kontrolle, erhält aber fachliche und operative Unterstützung zur Minimierung von Aufwand und Risiko.

2. Anlagenmiete

Vorgehen: Der Gebäudeeigentümer investiert in die PV-Anlage, mia energie pachtet diese gegen eine vereinbarte Miete.
Vorteile: Eigentümer bleibt wirtschaftlicher Eigentümer der Anlage, mia energie übernimmt Betreiber- und Stromlieferantenrollen.

3. Contracting

Vorteile: Eigentümer muss sich um keine technischen oder administrativen Aufgaben kümmern. Das Projekt ist wirtschaftlich planbar und sofort umsetzbar.
Vorgehen: mia energie mietet das Dach, übernimmt die Investition der PV-Anlage, Betreiberrolle und fungiert als Stromlieferant.

Dieses flexible Modellangebot erlaubt es Gebäudeeigentümern, Onsite-PPA-Projekte an ihre Bedürfnisse und Ressourcen anzupassen, von vollständiger Auslagerung bis zur reinen Unterstützung bei komplexen Aufgaben.

Fazit

Onsite-PPA ermöglichen es Gebäudeeigentümern, PV-Strom direkt an gewerbliche Mieter zu verkaufen, die Immobilie aufzuwerten und Mieter mit planbarem Grünstrom zu versorgen. Mit dem richtigen Messkonzept, klaren Verträgen und professioneller Unterstützung lassen sich Projekte wirtschaftlich attraktiv und rechtssicher umsetzen.

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Dieser Leitfaden richtet sich an Gewerbeimmobilien-Vermieter, die im Rahmen eines Onsite-Power-Purchase-Agreements (PPA) Strom aus einer Photovoltaikanlage direkt an einen gewerblichen Mieter liefern, ohne Netzdurchleitung. Der Leitfaden dient zur Orientierung und ersetzt keine individuelle Beratung. Um rechtliche, steuerliche und technische Aspekte abzusichern, sollten sich Vermieter zusätzlich mit Fachexperten abstimmen.

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